Не секрет, что стоимость квартиры в Москве всегда зависела от множества факторов. Причем стоимость была своей для каждого района, дома и, что немаловажно, каждого отдельного владельца. Разумеется, многие собственники жилья уверенны в том, что именно их квартира лучше всех остальных и потому стоит дороже, однако, подобное убеждение зачастую было оторвано от реальной ситуации на рынке. О том, по каким критериям определяется стоимость недвижимости в Москве рассказали специалисты портала недвижимости Allpn.ru.
Если речь идет о типовой квартие, то главным фактором, влияющим на ее стоимость, будет место расположения дома. В Москве наиболее дорогими являются центральный, западный, северо-западный и юго-западный административный округи. Так, абсолютно идентичная квартира, но расположенная на юго-востоке будет стоить на порядок дешевле. Важно понимать, что в оценке жилья не бывает мелочей. Дороже на 10-20% может сделать близость к метро, на 30-40% если квартира расположена в монолитно-кирпичном доме, а вот расположение на первом этаже, выход окон на свалку, шумную улицу или железную дорогу наоборот удешевляет жилье на 10%.
Помимо этого, если присутствуют сложности с документами, обременительный ипотечный кредит или наузаконенные перепланировки - это снижает стоимость жилья. Также, кроме состояния самой квартиры, на стоимость влияет также то, в каком состоянии находится дом. В доме есть консьерж или домофон, а парковка расположена в непосредственной близости? Это плюс. А вот грязный подъезд, шумные соседи, сломанный лифт, разумеется, являются существенным минусом.
Однако, нестабильная экономическая ситуация не может не оказывать влияния не стоимость недвижимости. И если рынок новостроек достаточно чувствителен к подобным колебаниям, то на вторичке цены меняются далеко не сразу, а лишь спустя время, поскольку сам сегмент достаточно инертен. Это подтверждается обстановкой на рынке недвижимости, который можно наблюдать сегодня не только в Москве, но и по всей России.
Так, трудности в банковском секторе, значительные колебания курсов валют, санкции и общее сокращение доходов населения - все эти явления появились в российской экономике еще осенью 2014 года, в то время как общую тенденцию к снижению цен на вторичном рынке специалисты портала недвижимости Allpn.ru отметили лишь в конце весны 2015 года. До этого момента стоимость не просто не снижалась, а наоборот, показывала явный рост, появившийся на волне ажиотажа конца 2014 - начала 2015 годов. В марте повышение цен прекратилось и весь рынок замер в ожидании дальнейшего развития событий.
И только в апреле 2015 года собственники поняли, что держать цены не имеет смысла, и средняя цена предложений снизилась на 2,5%. В мае цены снова были пересмотрены и средняя цена упала на 1,4% по сравнению с апрелем. В дальнейшем цены демонстрировали планомерное снижение и уже по итогам октябра средняя цена снизилась на 9%, по сравнению с апрельской.
Однако, специалисты портала недвижимости Allpn.ru отмечают, что речь идет лишь о заявленной цене предложений, а не о реальной стоимости сделок. Как показывает практика, в большинстве случаев присутствовал торг и владельцы недвижимости специально выставляли квартиры по более высоким ценам, чтобы оставить себе «окно» для дисконта. Подобная ценденция была особенно заметна в сегменте недвижимости класса люкс и элит. Однако, если для высококачественных и максимально ликвидных объектов средний размер дисконта не превышал 5-10% от заявленной стоимости жилья, то на квартиры с проблемами и недостатками скидка могла доходить до 20%, а в некоторых случаях и 30%. Со стороны же покупателей можно отметить большую настойчивость, и жаление получить наиболее выгодные для себя условия, что вполне объяснимо.
О том, как ситуация будет развиваться в будущем судить пока сложно. На сегодняшний день специалисты портала недвижимости Allpn.ru прогнозируют дальнейшее снижение цен до 5-10%, поскольку стабилизации и оздоровления экономики в ближайшее время не предвидится. Однако, уже сейчас можно отметить, что рынок вторичной недвижимости медленно приходит в себя. Так, в сентябре 2015 года состоялось множество просмотров, которые превратились в сделки уже в октябре прошлого года, а рост сделок за сентябрь-октябрь 2015 года составил 20%.
Ну а пока остается рассчитывать только на более лояльное отношения банков к ипотечным заемщикам, в частности, на снижение процентных ставок для вторичного рынка. Это сможет стимулировать спрос и оживить рынок вторичной недвижимости.
